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要点透视
2013年我国城镇住宅总量已超过200亿平方米，平均每个城镇家庭大致拥有一套住房按照每个家庭2.85人测算，不区分家庭户和集体户。如果按照家庭户口径测算，户均套数约为1.05。未来十年，城镇住宅年度需求以及建设规模将陆续达到峰值，届时户均拥有住房水平将接近发达经济体的水平。
在年度需求总量逼近历史峰值的背景下，伴随着人口区域分布变化，未来住房需求的结构分化将更加明显。京津冀、长三角、珠三角、成渝等大都市圈的人口聚集进程将延续，大都市圈人口占全国总人口的比重还会继续上升。
房地产调控政策需要充分考虑区域差异，同时健全不动产登记制度，完善住房信息联网和共享机制。
2013年城镇住宅发展分析和中长期预测修正
2013年城镇住宅销售和投资情况
住宅销售和投资增速显著回升
2013年，住宅销售增长在2012年的基础上大幅反弹。其中，商品住宅实现销售11.6亿平方米，同比增长17.5%，2012年同期仅增长2%；实现销售额6.8万亿元，同比增长26.6%，而2012年同期仅增长10.9%。由于销售回款形势良好，房地产开发企业拿地积极性和投资积极性明显回升。2013年全国40个重点城市土地成交总价达到1.8万亿元，同比增长51.2%。其中，土地成交均价上涨59.5%，成交溢价率约20%，而2012年仅有7%。同期，商品住宅开发完成投资5.9万亿元，同比增加19.4%，增速较2012年同期增加8个百分点。
商品住宅市场继续分化
2013年，全国城镇住宅供应量总体增加较快，待售商品房面积继续大幅度增长。尽管2013年全国房地产销售增幅较2012年有大幅反弹，但商品房待售面积仍然在2012年的基础上上涨了37.2%。不过，对不同类型的城市而言，住宅市场供求格局明显分化。以北京为例，在经历2012年住宅销售的大幅反弹之后，2013年北京商品房市场销售面积增长相对平稳，同时由于住宅用地供给相对不足，商品房待售面积几乎零增长。与全国相比，北京等一线城市的房地产市场供求紧张的局面依然比较明显。
从住宅价格指数来看，从2012年四季度开始，二三线城市的房价走势开始和一线城市明显分离。而在之前，走势都基本趋同。以北京、上海、广州和深圳为例，商品住宅销售均价上涨幅度分别在28.5%、13.3%、26.7%和25.3%（根据百城价格指数计算）。二线城市环比增速相对稳定，但三线城市住宅价格的环比增速则从10月份开始明显下降。
房地产行业集中度进一步提升
2013年，房地产开发企业整体销售和利润形势较2012年均有明显改善。从A股上市房地产企业已公布的三季度财报来看，2013年前三季度140余家上市房地产企业销售收入和利润累计分别达到3709亿和521亿元，同比增速分别为34.5%和33.1%，增速较2012年同期有明显回升。
从结构来看，最近几年房地产行业的分化比较明显。A股上市房地产企业当中，10亿元以下的房地产营业收入波动最大，从2009年至今，营业收入年均增速仅5.2%；10亿～50亿元之间的房地产企业，同期营业收入年均增速为19%；50亿～100亿元之间的房地产企业，同期营业收入年均增速为30.95%；100亿元以上企业的营业收入年均增速为37.96%。房地产行业集中度进一步提升，到2013年前十位的房地产开发企业销售额占全国商品房销售额的比重上升至13.3%，与2011年相比提高了2.6个百分点；同期前50位的企业占比从20.8%上升至25.4%。未来一段时期，部分中小型房地产开发企业由于住房需求区域分布的变化以及资金成本上升，收入和利润增长乏力的情况可能会更加明显。
未来十年住宅需求总量预测更新（2014～2023）
2013年城镇住宅存量和人均居住水平
2013年，全国城镇住宅存量约为206亿平方米，城镇常住人口约7.3亿人，折合2.56亿个家庭（每户平均人口为2.85人，暂不区分集体户和家庭户）。按城镇常住人口口径计算，城镇人均住宅面积为28.1平方米。（1）本文的人均住宅建筑面积小于统计局公布的调查数（具体原因请参见刘世锦等，2013）；（2）本文估计没有考虑小产权房面积。如果基于国家统计局公布的城镇人均住宅面积调查数，同时纳入小产权房面积，目前的城镇住宅面积会更大，需求峰值也可能提前到来。另外，根据每年新建商品房套均面积和2005年抽样调查得到的存量住宅套均面积推算，2013年住宅存量的套均面积约为85平方米，对应的城镇住宅总量预计为2.42亿套，户均套数达到0.95套。
根据第六次人口普查结果，2010年城镇家庭户数量为2.07亿户，城镇家庭户人口占全部城镇常住人口的比重为89.1%。按此比例推算，2013年全国城镇家庭户有2.28亿个。如果按照家庭户口径推算，户均套数超过1.05。
2014～2023年城镇住宅需求及投资预测。2014～2023年期间，城镇住宅存量预计净增108亿平方米，住宅套数净增约1亿套。如果再考虑到折旧以及城镇扩围所导致的住宅存量增加通过每年折旧，房屋成套率会逐步提升。今后十年期间总共还需要建设1.25亿套住房。届时，城镇居民的住宅条件将明显改善，城镇住宅存量达到313亿平方米，人均住宅建筑面积超过34平方米（对应城镇化率为64.5%，城镇常住人口9.2亿人）；住宅总量约为3.4亿套，户均套数接近1.05套，按照家庭户口径计算，户均套数则超过1.1套，接近发达经济体的住房户均拥有水平。再根据住房发展的阶段性特征以及我国适龄人口数量的变化，可以推算出未来十年住房需求沿时间轴的分布，年度住房需求的峰值大致在1200万～1300万套之间。
相应地，住宅投资也逐步逼近历史高峰。2013年，城镇住宅施工面积大致在48亿平方米左右，折合4600万套。根据历年住宅新开工、施工以及竣工面积之间的关系，2014～2023年期间，新开工住宅套数年均值可能不超过1000万套。按此节奏，预计住宅新开工量峰值将在2015年之前到来，而住宅施工和竣工的高峰可能稍微靠后。我们预计，2014～2023年期间，住宅投资总体增速较过去将有明显下降。在“十二五”的最后两年，基于施工面积测算的城镇住宅投资实际增速预计将降至10%以下；而在“十三五”期间和2020年以后，城镇住宅投资的实际增速很有可能低于5%。
2014年住宅需求和建设走势分析
一是住宅销售增速回落。2013年，全国商品住宅销售面积实际较2012年增长17.5%，而30个大中型重点城市销售面积实际增长9.2%。2014年，住房信贷条件可能更为趋紧。随着存款吸纳成本的不断上升，银行为了覆盖成本需将更多的信贷额度投向高收益项目。尽管贷款基准利率没有变化，个人购房可能面临额度方面的限制。同时，2014年的通胀预期比较温和，购房实际支付的利息成本较高。此外，房价上涨过快的一线城市依然会沿用严格的限购措施。综上分析，我们预计2014年城镇商品住宅销售增速较2013年会有所回落，销售面积增速预计在10%左右，与过去四年的平均增速基本持平。
二是商品住宅投资增速。从2012年下半年到2013年年末，由于商品房销售情况好转，各主要房地产企业资金状况持续改善，购置土地和追加投资的意愿进一步增强。外部融资方面，在货币政策总体保持稳健和鼓励发展直接融资市场的背景下，房地产信贷和企业债券将继续发挥重要作用。房地产再融资开闸以及信贷资产证券化之后，开发企业的资金状况还将进一步改善。根据商品住宅销售额和房地产开发投资增速之间的关系，初步估计2014年全年房地产开发投资在16%左右（名义值，考虑了价格上涨因素）；按照施工面积推算，商品住宅投资实际增速预计在10%左右。
三是房地产市场结构分化的现象更为明显，房地产企业集中度进一步提升。一线城市房价可能继续上涨，但房价涨幅预计会明显放缓；而二三线城市房价涨幅趋缓的态势更为明显。由于业务覆盖的区域不同，房地产市场的分化将导致不同规模的房地产开发企业发展差异越来越显著。一方面，大型房地产企业自有资金规模更为雄厚，外部融资手段更多，而且能够在住宅供求相对紧张的一线城市拿地，销售预计仍将保持比较稳定的增长。另一方面，一些中小型房地产开发企业由于业务覆盖范围较小，资金链通常比较紧张，容易受到房地产市场区域分化的冲击。预计2014年房地产行业的集中度还将继续提高。
四是保障房建设投资峰值已过，对房地产投资的支撑作用降低。过去几年，保障房建设对房地产投资起到了明显的支撑作用。根据公开的数据整理，2008～2013年期间保障房开工套数累计已经超过3500万套，而同期商品住宅开工套数估计在7100万套左右。不过，保障房建设峰值期可能已经过去。2011～2013年，保障房累计开工约2400万套，“十二五”期间3500万套的开工任务已经完成约2/3。另外，本届政府任期内需要完成1000万套棚户区改造的任务，考虑该任务和3500万套的任务可能有所重合，据此推算保障性住房的施工面积在2012年就达到了峰值，后续对住宅总体投资的支撑作用将逐步减弱。
住宅需求的区域分化及政策建议
我国15～60岁的人口绝对数量已经连续两年负增长，总人口增速也在逐步下降国家统计局公布的数据显示，2013年我国16周岁以上60周岁以下（不含60周岁）的劳动年龄人口为91954万人，比上年末减少244万人；2012年则比2011年减少345万人。（国家统计局网站）。根据国内当前的生育状况，结合国际经验判断，尽管适当放开生育限制，人口增速下滑、适龄劳动力不断减少的趋势也很难从根本上扭转。我们预计，未来十年我国城镇住宅年度需求总量和实际建设规模将逐步达到历史峰值。与此同时，随着我国经济逐步向中速增长阶段过渡，产业布局和人口聚集将呈现一些新的特点。在这样的背景下，住宅需求的区域分化难以避免。要分析住宅需求空间分化，关键是要掌握人口在空间上的分布规律、未来可能演变的趋势以及背后的动因。这对于制定合理的住宅产业政策以及保持住房市场的平稳发展至关重要。
典型国家城市化进程当中人口分布的阶段性特征
本节将对日本、韩国以及美国的人口分布变化进行梳理，并对经济发展阶段、产业结构、城市化进程和人口空间分布之间的关系进行初步分析。日本和韩国两个经济体，经济发展的历程与我国比较相似，人口密度也比较接近，而美国的人口密度与我国差异比较明显。但就人口分布变化尤其是城镇人口的分布而言，上述三个经济体却有些相似之处，对于预测我国人口在空间上的分布有一定的借鉴意义。
日本人口区域分布的阶段性变化
“二战”以后，结合GDP增速、产业结构等经济方面的因素来看，日本人口区域分布结构大体上经历三个阶段变化。
第一阶段是日本战后起飞到上世纪70年代中期。这一时期，日本经济高速增长，城市化水平迅速提高。主要都市圈的人口数量及其占全国人口的比重都有不同程度的提升。同时，这个时期也是日本制造业发展比较快的阶段。
第二阶段是从上世纪70年中期到90年代初。第一次石油危机之后，日本经济高速增长阶段结束，转而过渡到中速增长阶段。在此后近二十年的时间里，主要都市圈人口数量及其占全国人口的比重上升势头明显，城市化率业已超过60%。与此同时，不同都市圈的人口增长趋势出现分化。其中，东京都市圈的人口数量及其占全国人口的比重继续上升，而第二大的大阪都市圈由于制造业转移，大量人口开始迁出这一区域，大阪的人口占全日本人口的比重开始下降。名古屋则由于丰田总部在爱知县，留住了部分与制造业相关的岗位，人口占比继续小幅上升。
第三阶段是从上世纪90年代至今。这一时期，日本经济增速进一步降低，城市化率缓慢上升。与日本其他地区相比，日本人口继续向东京聚集。到本世纪初，东京都市圈以3.5%的土地，承载了26%的人口以及30%左右的产出。从更长的时间段来看，1920～2000年期间，日本非大都市人口比重从36.4%下降至17.9%，其中大部分被东京吸收（东京人口比重从11.8%上升至25.1%），而大阪在1970年达到9.5%之后，就逐步稳定下来。
人口的不断聚集以及可能进一步聚集的预期，一定程度上也放大了房地产市场的波动。1985年之后，东京和大阪地区的土地价格升幅就明显高于日本其他地区，虽然在变化方向上有一定的协同性。此外，值得注意的是，从泡沫开始破裂至今，与东京相比人口增长更为缓慢的大阪地区土地价格跌幅最大。
韩国人口区域分布的阶段性变化
韩国人口的迁徙也与经济发展和产业发展相关，呈现一定的阶段性。在1990年之前，人口基本都流向以首尔为核心的大都市圈（该都市圈由首尔、仁川以及京畿道组成）。1949～1990年期间，韩国非都市圈人口占比从79.3%降至38.3%，降幅为40个百分点。同期，首尔占比从7.1%上升至24.4%，京畿道则从13.6%上升至14.2%，升幅分别为17.3和0.6个百分点。也就是说，非都市圈的人口比重下降幅度的近一半被首尔和京畿道的人口占比上升所吸收。
1990～2010年期间，韩国非主要都市圈的人口占比下降了7.1%，其中的6.1%被首尔都市圈（首尔、仁川以及京畿道）吸收，光州和大田分别吸收0.4%和0.7%，而大邱下降了0.1%。这表明，在经济高速增长阶段基本结束之后，韩国的人口主要向大都市圈聚集。到2010年，整个首尔都市圈经济总量占韩国GDP的比重约为47%，该都市圈人口2350万人，约占韩国总人口的49%。其中，首尔人口960万，约占韩国总人口的20%，创造了韩国GDP的23%。
与日本进行比较，韩国的人口迁徙可能还处在第二阶段：制造业逐步向大城市周边分散，而大都市圈的核心地带服务业发展还不足以聚集更多的人口，从而造成大城市人口占比有些微下降，同时整个大都市圈的人口比重则在逐步上升，或者说大城市周边的人口增长最快。
美国人口区域分布的阶段性变化
与上述两个经济体相比较，美国的经济增长相对缓慢，而且人口密度也有很大差异。但人口区域分布的结构也呈现比较明显的阶段性。1940年以后，美国大都市人口分布大体上也分为三个阶段：
第一阶段是从1940年开始到1960年实际上这一阶段在很早以前就开始了，参见区域经济手册关于美国经济地理的章节。这一时期，不同规模的城市人口数量都有不同程度的增长。这一时期，美国的制造业发展也比较快。
第二阶段是从1960年左右开始到1990年。这一时期，美国城市的发展呈现明显的郊区化特征，不同规模的城市人口增长出现分化。中型城市人口比重下降，而小型城市人口比重基本保持不变，100万人以上的城市人口比重继续上升。
第三阶段是1990年至今。除了100万人以上的大城市人口还在继续增长以外，其他规模城市的人口比重均有不同程度的下降。
人口区域分布的典型事实
综合上述三个经济体人口区域分布结构和经济发展阶段、产业结构的关系来看，典型国家城市化过程中人口空间的分布大体上经历了三个阶段。
第一阶段，人口从农村向城市转移，不同规模的城市人口都在扩张，而且在总人口中的占比均在上升。这一阶段和经济快速增长、制造业快速发展相关，而城市化率还没有达到55%。
第二阶段主要是郊区化，一些中小型城市增长放缓，而大都市人口比重继续上升，这一阶段伴随着制造业的绝对衰退、服务业的相对发展。对应的城市化水平大致在55%～70%之间。
第三阶段则是城市化率超过70%以后，人口继续向大都市圈集中。中小型城市的人口增速缓慢。这一时期的人口聚集，和服务业比重占据主导之后经济聚集程度的进一步提升有很大关系。
中国人口区域分布变化的主要特征
中国城镇人口主要集中在东部和中部地区，呈现组团分布的格局。为了便于更细致地观察人口分布、变动态势，更准确地把握城镇住宅需求的区域特征，这里选用县域作为基本单元。从第六次人口普查的县域数据来看，哈大线、京津冀、山东半岛、长三角、两湖、珠三角、北部湾、成渝地区等地是城镇人口密集地区。城镇人口的分布与区域住宅价格水平基本吻合。
东部发达省份地区人口占比上升幅度总体开始放缓，但不同区域程度有所差异。东部发达省份地区包括北京、天津、上海、广东、江苏、山东、浙江、福建。2012年，上述发达省份常住人口占全国人口的比重为35.2%，与2010年相比，仅上升0.2个百分点。而在之前的十年（2001～2010年），人口占比年均增幅在0.4个百分点左右。其中，2010～2012年期间，北京、上海和天津三个直辖市常住人口占全国人口的比重上升了0.18个百分点，几乎吸收了东部发达省份全部人口占比增幅。这和日、韩在第一阶段基本结束时的情况比较类似：在经济潜在增速开始放缓，人口总量增速放缓的背景下，大都市圈吸收了大部分迁徙人口。
从全国范围来看，人口继续向几个大的城市群聚集。在人口总量增速放缓的背景下，这些大的城市圈常住人口数量可能保持相对稳定的增长，人口占比继续上升。从近十年来县域城镇人口数据来看，2000～2010年，京津、长三角、珠三角、北部湾、成渝、乌鲁木齐等地区是城镇人口的主要吸纳地区。东北、河南、湖北、湖南及云贵川等地是主要的人口流出地区。不过在中部、西部区域内部，分化也日益明显，中心城市人口增速较东部更快。2005～2010年趋势与2000～2005年的趋势基本一致，但人口集中的态势要更为明显。
部分以制造业为主的城市，在产业升级和经济布局重新调整的过程当中，人口占比甚至常住人口绝对数可能下降。历年常住人口变化可以分为自然增长（本地常住人口乘以自然增长率）和社会迁徙（常住人口净增长减去自然增长）。可以发现，从2011年开始，北京、上海、深圳的常住人口增长与之前相比均有明显放缓2011年之后常住人口增长规模明显下降，一定程度上和人口普查造成2010年基数上升有关。但对比2012年和2011年的情况，发现2012年下降幅度比2011年更甚，这在一定程度上表明，常住人口增长规模较前几年有明显下降这一观察是合理的。但与北京、上海不同，以制造业见长的深圳和东莞地区，外来迁入人口增长规模下降更为明显，甚至出现了连续的负增长。
住宅需求及投资的区域分布预测
对比我国与日本、韩国和美国三个经济体产业结构、人口区域分布的情况，大致可以判断，我国人口的区域分布结构正逐步从第一阶段向第二阶段过渡。未来十年，农村人口将继续向城市转移，不同规模的城市人口数量预计会有不同程度的扩张，而且大多数城市在总人口中的占比也将有所上升。在主要的城市群内部，人口将从核心城市向周边扩散。在后期，不同规模城市之间人口的增速可能逐步呈现发散的趋势，部分中小型城市人口增长可能有所放缓，在总人口中的比重上升幅度明显放缓或者持平，甚至下降。
目前我国经济发展最为领先的是珠三角、长三角、京津冀三大城市群，而近年来成渝、长江中游等地区的城市群也在崛起。从上述城市群人口规模和经济规模来判断，人口占比可能会有不同程度的上升，可以预见未来一段时间，上述城市群仍将进一步发挥集聚效应。
在对全国住宅需求总量进行预测的基础上，结合上述人口区域分布结构的变化，本节对未来十年住宅需求的区域分布结构，尤其是京津冀、长三角、珠三角、成渝等重点地区的需求增长情况，进行了预测这里为便于计算，长三角选择上海、浙江、江苏三省市，珠三角选择广东省，成渝选择四川和重庆。
需要指出的是，上面尽管从分省的角度对住宅需求增长的区域结构进行了一个大致匡算，但具体到每个城市群的内部，住宅需求和建设不会呈现全面铺开的态势，而是将更集中于城市中心区和外围交通便利、产业发达的郊区县，而产业相对落后、交通不便的区域住宅需求则增长较为缓慢甚至萎缩。
政策建议
针对住宅需求未来在总量和区域分布上可能呈现的趋势，建议后续的房地产调控以及住宅产业政策应注意以下四个方面。
房地产政策应该充分考虑区域差异性
首先，综合考虑现有存量住宅数量和未来需求结构演变的规律，对供需矛盾突出的一线城市土地供应试行两个“最低”：一是住宅用地指标占新增建设用地指标的最低比例；二是在满足保障性安居工程用地需求的前提下，商品房供地面积的最低水平。其次，对住宅存量过多的城市，要更加关注风险防控。在住宅市场日益分化的背景下，决策对于信息准确度和及时性的要求更高，应该在农村集体建设用地入市、供地结构、市场调节等方面赋予这一类城市更多的决策自主权。另外，建议对小产权房进行分类处置。
保持住宅市场金融条件相对稳定
中国经济经历了三十多年的高速增长，目前私人部门已经积累了大量的金融和实物资产，购买力在不断增强。如果在其他的扭曲未得到缓解的情况下，住宅市场金融条件过于宽松，可能导致房价出现较大幅度的波动，不利于经济的平稳转型。但如果限制太严，也可能导致有效的住宅需求得不到释放，同样不利于经济的平稳增长。因此，在经济转型阶段，应该通过贷款利率和首付比例的动态调整，使住宅金融条件保持相对稳定，进而使居民实际购房的资金负担与可支配收入增长基本匹配。
扩大房产税试点地区，加快推进立法工作
按照十八届三中全会《决定》中“加快房地产税立法，适时推进改革”的要求，建议在总结上海、重庆两地房产税试点效果的基础上，再在各地选择一些典型城市进行试点，主要根据房产税在不同征收情景下的模拟结果，及时制定改革方案和各种预案。并在此基础上推动房地产税立法。
健全不动产登记制度，完善住房信息联网、共享机制
近期尽快完成“500个城市住房信息联网”的任务。定期（比如每五年）开展一次住房普查，摸清家底，为政策制定提供坚实基础，同时合理引导需求预期。